五宗摇号两宗流拍,深圳第二轮集中供地冷热分化

21世纪经济报道 2022-08-05 11:28

  深圳今年第二轮集中供地在万众瞩目中平稳落幕。

  2022年8月4日,深圳市第二轮集中供地顺利完成,最终14宗地成功出让,其中有9宗地块溢价触顶,5宗进入摇号阶段,总成交金额339.32亿元。共计完成出让规划建筑面积158万平方米,平均溢价率9.33%,另有两宗流拍。

  而拿地主体则在预期之中,报名的主体鲜见民企身影,国企央企包场。

  其中,华润置地及其联合体参与了14宗地块的竞拍,最终将龙华民治、龙岗龙城、坪山石井和光明凤凰等四宗地块以118.77亿元的总价拿下;招商蛇口、越秀地产则各有2宗土地入账;此外,特发、中海、联发、保利置业和深铁+深业联合体也各揽得1宗土地。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,深圳本轮集中供地出让结果略超预期,9宗地块溢价触顶、5宗进入摇号程序,显示开发商对深圳土地市场的争夺还较为激烈。

  李宇嘉指出,这主要是由于本轮土地比较优质,南山、宝安、龙华等区域的地块都在核心位置,周围配套和交通条件比较好,未来产出的新房会受到市场的欢迎。平均楼面价超过2万(23481元/平方米),比前几轮的楼面价都要高,但溢价率比去年前两批都要低,显示地块优越,性价比高。

  尽管热门地块受到了一定程度的追捧,但最终的结果仍让市场读到了一丝冷意,房企的审慎也得以完全体现。

  实际上,深圳本轮集中供地诚意尚可,在规则上有所优化,例如提高了一部分项目的销售限价,这为市场带来了一定的乐观预期,也增加了房企的盈利空间。

  但在这轮集中供地中,两宗流拍地块的出现也仍然在市场的意料之外。

  自从施行集中供地以来,深圳一直保持一定的热度。即便在去年年底市场温度骤降各地流拍潮起之时也能够走出独立行情少有流拍,但本轮集中供地却出现了两宗地块无人报价,显示房企愈发理性,即便热点城市也并非迎头赶上。

  这两宗流拍的土地分别位于宝安新安以及位于坪山石井。

  从出让条件来看,宝安新安地块写字楼与商业占比过半,未来操盘难度较高,这或许是其流拍的主要原因;而坪山石井由于区位元素,也并非深圳热门区域,因而受到了冷遇。

  克而瑞深圳区域总经理陈洪海就指出,"本轮土拍分化明显。核心区域的地块如前海地块等,多家房企参与,报价迅速封顶并进入摇号阶段。同时,本轮土拍也出现了流拍现象,2宗地块因无人出价流拍。”

  陈洪海续称,从深圳本轮土拍可以发现,目前房企的拿地逻辑更加精细化,从聚焦核心城市到聚焦核心区域,再到更聚焦核心板块,在深圳这种热点的核心一线城市同样如此。

  克而瑞研究中心也总结称,整体来看,深圳今年第二轮土拍与第一轮的“火热”相比,热度有所回调并逐步回归理性。但实际上,虽然本轮土拍的主力仍是国企央企,但拿地房企中品牌、规模房企的比例更高,土拍进一步回归市场化。

  土地市场作为一张晴雨表,是当前房地产市场表现的折射。

  根据乐有家发布的数据,今年7月,深圳新房供应量相较6月有所下滑,新增预售面积55.5万平方米,预售套数6364套,环比减少8%。连续2个月新房预售量都超6000套,库存面积走高至308.3万平方米,去化周期也突破11个月。

  二手房方面,今年7月,深圳二手住宅过户量为2039套,环比跌幅9%;二手房价跌幅明显,环比下跌3%,同比下跌1%。

  不过,随着今年下半年深圳迎来新房入市的高峰期,这种局面或将有所改变。

  深圳克而瑞分析称,今年深圳出台的房地产政策较少,目前房贷利率已较以往有所下调,下半年是开发商推售楼盘高峰期,预计下半年购房者市场信心有所增强会积极入市,对开发商来说,限价的提高使开发商有了更多的利润空间,增强了拿地信心,有利于住宅回归产品本质。


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