颐和地产拟售广州两项目自救 知情人士详解债务危机谜团

财联社 2021-01-01 11:36

财联社(广州,记者 陈业)讯,身处债务危机中的广州老牌房企颐和地产,不得不靠卖项目自救。与以往所售项目在外地不同,这一次被摆上货架的项目位于其起家的大本营——广州。

日前,财联社记者从可靠信源处独家获悉,颐和地产欲出售广州花都的两个项目,以及位于广州市越秀区的酒店项目。

“一直真心要转让,但权衡项目价值与售价,买卖双方的心理预期都有落差,成交难度不小。”一位熟悉颐和地产的知情人士透露。对于出售项目的消息,记者向颐和地产方面进行了求证核实,该公司表示不予回应。

记者在采访中了解到,颐和地产在广州花都拟出让的两项目,为颐和山庄及颐和盛世。其中,2018年珠江实业曾通过增资方式获得花都颐和盛世项目三成股权。根据贝壳找房所公布的房源信息,颐和山庄一、二手房均有出售,但颐和盛世仅有二手房在售。

“颐和花都项目历史遗留问题较多,没那么好卖。”一位了解颐和花都项目的广州业内人士指出,颐和山庄曾遇到房产证难产的情况,而颐和盛世项目则疑似烂尾。

对于花都这两个项目的最新情况,接近颐和地产方面的人士称,颐和山庄项目正陆续出证,颐和盛世的问题也在努力解决当中。

未能上市之痛

颐和地产作为广州老牌房企,与恒大、富力等同为上世纪90代起步的房企相比,规模悬殊已非常之大。

坐落于广州市白云区南湖国家旅游度假区内的颐和高尔夫庄园,是颐和地产早期开发的高端项目之一,与该项目一山之隔,还坐落着由颐和地产开发的第一个项目——颐和山庄。这两个项目,一同缔造了颐和地产的高光时刻。

其中,颐和高尔夫庄园开发于1996年,一度是颐和地产引以为傲的项目,该项目也奠定了“隐贵”房企颐和的高端市场地位。

财联社记者日前在实地走访时看到,该项目建在山上,项目内独栋别墅被绿树环绕,属于名副其实“大隐隐于市”的项目。项目内工作人员介绍,目前仍有别墅在售。

广州一家中介机构高管告诉记者,如果不去细究颐和高尔夫庄园背后的产权、债务问题,其至今仍会是高端人士置业首选。据其介绍,颐和高尔夫庄园内每栋别墅的产权属性并不完全一样,既有住宅性质用地,也有商业用地。

“颐和地产早年的经营管理未能与扩张战略同步,给该公司当下的资金危机埋下了伏笔。”上述熟悉颐和地产的知情人士称,“一家企业扩张过程中如果没有解决好管理效率问题,更多停留在标语、文件上,企业运作过程中很容易出问题。”

在业内人士看来,对包括颐和地产等内的开发商来说,2008年是一个重要时间节点。“次贷危机发生后,随着货币政策的放松,当时很多房地产公司,无论上市的还是未上市的,对扩大规模的诉求很强烈,在扩张中使用的杠杆率越来越高。”广州一位资深地产分析人士说。

在广州奠定根基后,颐和地产开始向全国扩张。公开资料显示,2000年后颐和地产先后进入沈阳、进入西安、包头、鞍山、银川等多个城市。但走出去的颐和地产未能与恒大、富力等房企一样迅速壮大,却逐渐从公众视野中淡出。

公开资料显示,2010年广州颐和地产到香港举行豪宅巡展时,颐和地产董事长兼总裁何建梁曾表示,2010年公司的销售目标为40亿-50亿元,暂无上市计划。彼时,何建梁还表示,“公司主力做豪宅,豪宅受政策影响较轻。公司目前拥有1000万平方米土地储备,期望可以增加到1300至1500万平方米。”

2010年4月,有消息称颐和地产初步计划于当年第二季度末在香港上市,计划募资约19.5亿至31.2亿港元。不过随后再无上市消息传出,至今颐和地产都未能上市。

有业内人士指出,颐和很早之前便已跨出广东省,在粤系房企里虽然并非首个走出广东的房企,但也属于最早出广东的企业之一。其最终没能壮大的原因之一,与扩张中未能成功上市,获得其所需的资金及融资渠道有一定关系。

颐和并非没有上市的机会。

“颐和曾有过三次上市动作,但三次都主动放弃了。不放弃的话,颐和现在可能在十几年前就上市了,如果成为上市公司,融资渠道会更宽。”前述知情人士说。

深陷债务危机

扩张过程中未能及时上市,再加上资金周转效率较低,颐和地产此后开始出现资金紧张问题。

“资金紧张时,对外借贷的最高年化利息,一度高达40%。实际上高利贷不少资金都是向小机构借的,年化40%的利率,一年下来甚至可能会反噬本金。”上述熟悉颐和地产的知情人士透露。

2019年4月,资本市场曾传出颐和地产及其关联公司通过信业基金发行的卓异3号私募基金、通过中江信托发行的中江金龙86号信托,先后出现逾期。

此后,因颐和地产未披露多笔到期债务违约情况、未披露涉及多宗重大诉讼事项情况,以及未披露股权被出质等重大事项,证监会广东监管局于2019年11月对颐和地产及何建梁采取出具警示函措施的决定。

值得关注的是,警示函中,首次披露了颐和集团的9笔违约债务,总违约债务达到约21亿元。同时,调查情况显示,公司控股股东龙森投资,2018年先后三次将其所持颐和地产100%股权用于抵押贷款。

“整体效率跟不上扩张节奏,资金周转就慢下来了。有人问及,公司为什么缺钱、钱去哪了,可能相当一部分,用到偿还高利贷上去了。预售证和房子处于抵押状态,没有资金解除质押,当然拿不到预售证,又很难从销售中获得现金流。”前述知情人士告诉财联社记者。

目前颐和地产部分财务数据信息,还停留在2019年。据Wind数据,截至2019年6月30日,颐和地产总资产约188.7亿元,总负债约135.7亿元,资产负债率约72%,一年内到期的债务余额超10.6亿元。其于2019上半年的营业收入仅0.86亿元,同比下滑超93%,净利润处于亏损状态,亏损金额约1.15亿元。

为缓解债务压力,颐和地产加快了资产处置速度。记者在采访中了解到,2019年至今,颐和地产先后将广东台山项目、杭州项目出售予世茂、银城国际。

上述知情人士向记者表示,如果几年前颐和主动调整并改革,眼下的局面完全可以盘活,但现在已类似于病入膏肓状态,靠卖项目能否走出困境,存在未知数。

“颐和试图通过卖资产来还债,目前看未必能从根本上解决危机。卖资产有几个前提条件,首先法律权属一定要清楚,其次债权应清晰简单,第三是物有所值。但前面两条,法律权属不清晰,或者债权跟债权又混杂在一起,加大了卖资产的难度。”上述人士说。

对于目前颐和地产的运营及资金情况,接近颐和地产方面的人士告诉记者,目前公司在广州等区域仍有一些土地储备资源,正努力盘活当中。

颐和“陨落”背后

分析人士认为,颐和之所以出现今天的窘境,从另一个角度来看,与人力资源与项目不匹配及企业格局也有一定关系。

据了解,颐和地产集团创建于1992年,创始人为何建梁,曾在广州远洋运输公司担任相关职务。部分公开资料中提及,何建梁异常勤奋,每天早上起来第一件事就是巡查工地,所有的设计、施工亲自把关。

就企业运营,有业内人士认为,其战略问题可能没想得很透,又比较纠结于小问题。

“一个人精力有限,公司做大应适度放权,可当时高层却是大小事一块抓,导致基层人员缺乏能动性。以拿施工证为例,这些手续都办齐之时,图纸应定下来,最后可能一个月、一个季度过去了,可上面的图纸迟迟定不下来,其效率如何可见一斑。”上述知情人士表示。

广东地产界一位人士指出,企业要想发展,有必要建立起职业经理人队伍,并充分调动其积极性。“如没有一支真正的专业队伍和职业经理人团队,企业即使看着很大,但其实是缺乏根基和后劲的。”

高管团队方面,从公开资料情况看,鲜有关于颐和地产职业经理人团队的介绍。

值得一提的是,在颐和地产的发展过程中,难以避开颐和地产一位前高管——赵永爽。据公开资料,赵永爽曾多次带领颐和借势营销,获得不错的市场反响,但赵永爽于2017年离职。

企业机制方面,据前述知情人士介绍,“碧桂园约在2009年、2010年前后才开始做跟投,但颐和早在2003年就开始尝试跟投机制,这也是颐和当时发展为什么那么快,当时创新力那么强一个重要原因。2008年、2009年该公司放弃了跟投,可此后碧桂园的跟投做得风声水起。为什么颐和会放弃呢,可能是不想不太想承担这其中的风险。”

上述广东业内人士表示,企业发展需不断去适应宏观环境,主动转型升级,并不断改革创新,“只有在不同阶段找到不同的发展路径,企业才能真正获得发展。”

(文章来源:财联社)

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